Haftung des Vermieters bei
"kalter" Wohnungsräumung
Der
BGH wurde zur Frage der Haftung eines Vermieters bei eigenmächtiger
Wohnungsräumung angerufen und hat zugunsten des Mieters entschieden (Urt.v.
14.07.2010, Az. VIII ZR 45/09).
Vorliegend
war der Kläger Mieter einer Wohnung der Beklagten. Ab Februar war er spurlos
verschwunden und von Verwandten als vermisst gemeldet worden. Als die Mieten
für die Monate März und April ausblieben, kündigte die Vermieterin fristlos. Im
Mai öffnete sie die Wohnung und nahm sie in Besitz. Einen Teil der
Wohnungseinrichtung entsorgte sie dabei; einen anderen Teil lagerte sie bei
sich ein.
Gestützt
auf ein Sachverständigengutachten hat der Mieter für die ihm nach seiner
Behauptung abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände
Schadensersatz von rund 62.000 Euro zuzüglich der ihm entstandenen
Gutachterkosten verlangt. In der ersten beiden Instanzen war er unterlegen,
erst seine Revision vor dem BGH hatte Erfolg.
Nach
Auffassung des Senats haftet die Vermieterin für die Folgen einer solchen
Räumung. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige
Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den
Vermieter stellten eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 BGB) dar. Das gelte
selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein
vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen ist. Der
Vermieter müsse sich auch in diesen Fällen – gegebenenfalls nach öffentlicher
Zustellung der Räumungsklage – erst einen Räumungstitel beschaffen. Übt ein
Vermieter stattdessen im Wege einer so genannten "kalten" Räumung
eine verbotene Selbsthilfe aus, sei er nach § 231 BGB verschuldensunabhängig
zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.
Von
dieser Ersatzpflicht werde insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in
der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst. Den Vermieter treffe insoweit
für diese Gegenstände eine Obhutspflicht. Hierzu gehöre auch, dass er ein
Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände
feststellt. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, müsse er die Behauptung des
Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden
gekommen oder beschädigt worden seien, und beweisen, dass sie einen geringeren
Wert hatten als vom Mieter behauptet. Dies habe das Landgericht übersehen und
dem Mieter rechtsirrig die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich Bestand und
Zustand der in der geräumten Wohnung vorhandenen Gegenstände auferlegt.
Darüber
hinaus habe das Landgericht auch die an eine Schadensschätzung zu stellenden
Anforderungen überspannt. Steht der geltend gemachte Anspruch auf
Schadensersatz dem Grunde nach fest und ist nur seine Höhe fraglich, dürfe die
Klage nicht vollständig abgewiesen werden. Das Gericht müsse vielmehr nach
pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nicht wenigstens die Schätzung eines
Mindestschadens möglich ist. Das sei hier nicht geschehen.
Die
Sache ist daher an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit die
erforderlichen Feststellungen zum Bestand und zum Wert der im Zuge der
Wohnungsräumung bei dem Kläger abhanden gekommenen oder beschädigten Gegenstände
getroffen werden können.
